За июль-сентябрь 2022 года на петербургском рынке складской и производственной недвижимости продано и сдано в аренду всего 36,8 тыс. кв. м. И это лишь спекулятивные площади: в формате build-to-suit с начала года сделок не зафиксировано. Но ввод новых объектов не прекратился, до конца года на рынке появятся еще несколько складских комплексов.
Аналитики NF Group (ранее Knight Frank) подсчитали: с января по октябрь в Петербурге введено свыше 160 тыс. кв. м складских площадей, в том числе 95,7 тыс. кв. м в третьем квартале. В четвертом квартале предположительно завершится строительство еще нескольких складских объектов общей площадью свыше 163 тыс. кв. м. Для нашего региона это большой годовой объем ввода: в 2014 году вводилось 400 тыс. кв. м, и это была рекордная цифра.
Выступая на XVIII Ежегодной складской конференции консалтинговой компании NF Group, Вячеслав Холопов, директор по аренде и маркетингу Raven Russia, отметил активность арендаторов в начале квартала. Эту активность обеспечил отложенный спрос. Но его реализовать пока сложно: себестоимость строительства высока, также есть дефицит нового предложения.
По его словам, предложение субаренды тоже сокращается. Возможно, позже арендаторы откажутся от некоторых помещений и вернут их собственникам. Но, предполагает Холопов, это произойдет не скоро, и часть площадей будет пересдана.
Кривая спроса
Как отмечают аналитики IPG.Estate, спрос на складские площади только активизировался в начале сентября, но затем застопорился.
Специалисты NF Group отмечают: в течение квартала поглощение на рынке складов стало наименьшим за год – всего 36,8 тыс. кв. м. Причем крупных сделок почти не было – арендаторы и покупатели интересовались площадками до 5 тыс. кв. м.
Всего за девять месяцев поглощено 230,8 тыс. кв. м складских площадей, и это почти в 2,5 раза меньше, чем год назад.
По информации IPG.Estate, наблюдался спрос со стороны производственных компаний. «Ситуация, когда сделок в производственном сегменте больше, чем в складском – уникальна для рынка Петербурга и фиксируется впервые», — подчеркнули аналитики.
Кроме того, интерес к складам проявили логистические и транспортные компании, дистрибьюторы и ритейлеры. Представители онлайн-торговли пока не нуждаются в новых площадях, основные сделки уже состоялись.
На паузе
Как выяснили эксперты IPG.Estate, в первой половине года не было объявлено ни об одном проекте по схеме build-to-suit – слишком высоки риски из-за дороговизны себестоимости строительства и невнятной ситуацией, при которой не получается спрогнозировать спрос.
В объеме уже введенных площадей почти 81% – спекулятивные объекты, хотя среди объектов, ввод которых, возможно, состоится в текущем году, большую часть девелоперы возводят для конкретных заказчиков. В то же время новых сделок купли-продажи складов, строящихся по схеме built-to-suit, за квартал не зафиксировано.
Захар Вальков, исполнительный директор Radius Group, полагает, что постепенно спрос на подобные объекты возвратится, хотя прежде предстоит распродать складские площади вторичного рынка.
Заполняемость на зависть
Эксперты Nikoliers оценили на конец сентября заполняемость складских площадей и «скрытую вакантность». Заполняемость приближена к 98% — свободны примерно 70 тыс. кв. м, а скрытая вакансия составляет 3,8% (140 тыс. кв. м). С начала года объем вакантных площадей (включая «скрытую вакантность») увеличился в 2,5 раза.
Илья Князев, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости петербургского офиса NF Group, утверждает, что многие арендаторы не съехали со съемных площадей. Однако большинство спекулятивных проектов в этом году уже введены в эксплуатацию, поэтому заполняемость несколько упадет, до 96-97%.
Аналитики IPG.Estate, напротив, не ждут сокращения заполняемости: объекты выходят на рынок арендованные почти на 100%.
Арендные ставки, по оценкам аналитиков, стабилизировались. Как отмечают в Nikoliers, владельцы складов «точечно корректируют коммерческие условия», а также готовы на скидки.
Некоторая стабильность вызвана появлением на рынке довольно крупных предложений на фоне спроса на небольшие площади.
Сейчас владельцы складов класса А запрашивают 780-850 рублей за кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы, класса В — 650-760 рублей, подсчитали в IPG.Estate.
Сухой склад класса А, построенный под заказчика, обойдется покупателю минимум в 65 тыс. руб./кв. м без учета НДС, подчеркивают в NF Group.
Перспектива может быть перспективной
Андрей Косарев, генеральный директор Nikoliers в Петербурге, ждет, когда проявятся конъюнктурные изменения на рынке. Это может произойти, когда иностранные компании решатся уйти из России – пока они не расторгают арендных договоров. Такие арендованные площади и есть скрытая вакансия. А компании, завязанные на электронную торговлю, готовятся переехать в строящиеся распределительные центры и склады, освобождая площади в менее приспособленных объектах. Если в предложении появятся большие площади, ставки могут снизиться, предположил Косарев.
Александр Бутримов, руководитель проектного бюро Standart, убежден: в период пандемии бизнес оценил онлайн-продажи, наличием площади – в собственности или в аренде, в качественном комплексе, универсальность складов в смысле географии доставки и т.д. По этим причинам, по его мнению, складской сегмент можно считать перспективным.
Елена Зубова.