Рынок индустриальных парков переживает трансформацию. С одной стороны, места в них освобождаются из-за ухода части иностранных резидентов, с другой – растет необходимость в импортозамещении, а значит должен вырасти спрос со стороны российских компаний. Свои планы на поддержание рынка есть и у государства.
Согласно исследованию Ассоциации индустриальных парков (АИП) России, по состоянию на 2022 год в стране действуют свыше 250 индустриальных парков (ИП). Еще более сотни находятся в процессе создания. Но даже на этом этапе, как отмечают эксперты, когда только формируются транспортная инфраструктура и коммуникации, в парк уже могут заезжать первые резиденты.
По оценке АИП, совокупный объем инвестиций в производство на территориях индустриальных парков к апрелю текущего года превысил 1,5 трлн. рублей накопительным итогом. На каждый рубль вложений в инфраструктуру приходится 4,5 рубля частных инвестиций резидентов.
Наибольшая концентрация индустриальных парков сегодня наблюдается в Центральном и Поволжском федеральных округах – 148 и 83 территорий соответственно, согласно данным АИП. В Северо-Западном регионе их 28.
Как поддержать парки
Индустриальный парк, по словам Филиппа Чайки, руководителя отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate, представляет собой промышленную территорию, предназначенную для размещения индустриально-складских резидентов. «Как правило, на таких территориях компании сами строят свои производственные объекты в соответствии со своими требованиями, — поясняет эксперт. — Парком управляет профессиональная УК. Резиденты платят ей ежемесячный или ежегодный взнос за уборку и охрану территории, обслуживание объектов инженерии, коммуникации и т. д.». Соседство многих компаний на одной территории позволяет им снижать затраты на инфраструктуру и избавляет от непрофильной деятельности по ее созданию и обслуживанию. Как отмечает Филипп Чайка, часто такими парками становятся земельные массивы промышленного назначения, которые находятся в собственности опытного землевладельца. «Он размежевывает участки под нужды резидентов и продает их, может оказать помощь в подведении коммуникаций и т.д.», — разъясняет эксперт.
Индустриальные парки принято отличать от промышленных технопарков. Так, первые сосредоточены на массовом производстве продукта, а технопарки – на инновациях. Активно их поддерживать государство начало с 2013 года. Так, например, затраты регионов и частных инвесторов на ИП субсидируются за счет возврата федеральной части уплаченных налогов резидентов, уточнили редакции в Минпромторге. «В ноябре этого года были внесены дополнительные изменения в постановления, регулирующие данный механизм, которые существенно повышают его привлекательность, — отметили в пресс-службе ведомства. — В два раза увеличен норматив возмещения затрат для парков, который не пересматривался с 2014 года, а также увеличена доля возмещения затрат на создание частных парков с 50% до 75%. По просьбе регионов к возмещению были добавлены новые виды затрат: взносы в уставный капитал управляющих компаний парков и субсидии на финансовое обеспечение уплаты основного долга и процентов по кредитам управляющих компаний».
Также с сентября 2022 года государство обещает компенсировать затраты субъектов РФ на создание и развитие технопарков в сфере электронной промышленности. Как сообщили в Минпромторге, совокупный максимальный размер такой субсидии составляет до 900 млн рублей (до 300 млн руб. ежегодно в течение 3 лет). Могут быть компенсированы затраты на проектирование, строительство и оснащение промышленного технопарка необходимым оборудованием. Поддержка будет оказываться как государственным, так и частным проектам.
Однако получить господдержку могут только те ИП, кто соответствует определенным требованиям и находится в реестре Минпромторга. Последнее условие обязательно. Так, например, одно из требований состоит в том, что УК должно быть право распоряжаться земельными участками и объектами инфраструктуры. Также минимальная площадь ИП должна составлять не менее 8 га, быть обеспечена транспортной инфраструктурой, системами коммуникаций, объектами электроснабжения, газо- или теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения и связи. Если говорить о промышленных технопарках, то их минимальная площадь — не менее 1 га, а помещений – не менее 5 тыс. кв. м. В технопарке должно быть создано не менее двух объектов технологической инфраструктуры (например, инжиниринговый центр, лаборатория, центр коллективного пользования оборудованием и др.)
Подтвердить свое соответствие всем требованиям управляющая компания ИП может, направив в Минпромторг выписки из ЕГРН, мастер-план парка, акты ввода объектов в эксплуатацию или проектную документацию на создаваемые объекты, документы, подтверждающие правомочия УК в отношении инфраструктуры парка, копии соглашений с резидентами парка. На сбор нужных документов требуется от 1 до 3 месяцев в зависимости от масштаба и сложности объекта. Заявка рассматривается Минпромторгом в течение 30 рабочих дней. «Если будут замечания к документам, управляющие компании могут доработать и повторно направить заявку», — уточнили в ведомстве. С 2022 года подача заявок переведена в цифровой формат.
С Запада на Восток
Впрочем, несмотря на предпринимаемые усилия, перспективы индустриальных парков неоднозначны. С одной стороны, эксперты АИП уверены, что страну ждет новая индустриализация, нацеленная на ускоренное импортозамещение в связи со сложной мировой обстановкой. По их мнению, индустриальным паркам предстоит восстанавливать цепочки поставок, выступив «точкой сборки» выпадающих производственных процессов, нарушенных из-за санкций. «В диапазоне ближайших лет можно прогнозировать рост спроса на промышленные площади с готовой промышленной инфраструктурой», — отмечают авторы исследования.
Примерно об этом же говорят и в Минпромторге. Там уверены, что появление новых импортозамещающих проектов повысит спрос на готовую производственную недвижимость, в том числе на площади парков. «В свою очередь, это даст стимул как к созданию новых объектов такого типа, так и к заполнению уже созданных площадок», — говорят в ведомстве.
Стимулировать развитие этого сектора недвижимости государство рассчитывает, в частности, с помощью промышленной ипотеки. Предполагается выдавать кредиты на покупку производственной недвижимости на 7 лет в размере до 500 млн рублей по ставке 3% годовых для технологических компаний и 5% годовых для других категорий заемщиков. Как сообщили в Минпромторге, ежегодный спрос на приобретение производственных площадей может составить более 500 тыс. кв. м. «Это в том числе позволит поддержать спрос на площади управляющих компаний парков, которые выставляют объекты на продажу», — отметили в ведомстве.
В то же время, говорят о перспективах роста рынка ИП, эксперты отмечают низкие темпы заполняемости парков, которые тормозят его развитие. Более того, в некоторых регионах речь может идти даже об избыточности парков. Так, например, петербургский рынок индустриальных парков, по мнению Филиппа Чайки, не нуждается в новых проектах. «Даже в наиболее востребованных площадках заполняемость не достигает 100%, — поясняет эксперт. — Причиной тому служат как высокая (хотя обоснованная инвестициями УК) стоимость участков, так и локация, которая может не подходить потенциальному резиденту». Если говорить о потенциале городских районов, то, по словам эксперта, меньше всего проектов находится на севере Петербурга.
Перенасыщенность рынка как проблему рассматривают и в Минпромторге. Так, в ведомстве отметили, что в ближайшее время государство планирует устранить существующие диспропорции в распределении парков на территории страны, в том числе развить соответствующую инфраструктуру в ее восточной части. «Переориентация логистических цепочек с Запада на Восток повысит привлекательность площадок, расположенных в восточной части России – рядом с новыми приоритетными рынками», — пояснили в Минпромторге.
Полина Макарова.