Промышленные территории занимают в Петербурге 19 тыс. га, что составляет 13,6% общей площади города. Только на территории исторического центра расположены 200 предприятий. Причем заводы и фабрики, корпуса которых изношены на 60-70%, занимают 2,2 тыс. га — почти половину центральной части мегаполиса. Для сравнения — в европейских столицах, которые уже прошли через процедуру редевелопмента, под «промкой» остается 10-15% центра. Это ориентир, к которому должен стремиться и Петербург.
Процедура перевода предприятий на городские окраины и в Ленобласть с последующим редевелопментом освобожденных участков в Петербурге – процесс очень медленный, болезненный и очень затратный. Отважится на такой шаг далеко не каждое предприятие. Поэтому и успехи на этом поприще пока скромные. Заявки в Смольный от предприятий, желающих переехать из «серого пояса», поступают постоянно. Связано это, как правило, с расширением производства, когда предприятиям становится тесно в старых границах.
«Сегодня в городе меняется структура промышленности. – отметил глава комитета по градостроительству и архитектуре, главный архитектор города Владимир Григорьев. — В рамках разработки нового Генерального плана на долгосрочную перспективу мы должны получить от профильного комитета по промышленной политике и инновациям данные по структуре промышленного производства, его потребностях, планируемых местах приложения труда, планах развития сопутствующей инфраструктуры и территории. Реновация промышленных зон — небыстрый процесс, который осуществляется по утвержденным проектами планировки.
Государство вам не поможет
Еще под руководством В.И.Матвиенко было принято решение о выводе из центральной части города крупных промышленных производств.
В первую очередь химических и вредных, а также крупных предприятий с большими санитарно-защитными зонами. Однако, к сожалению, у государства не нашлось средств для передислокации таких производств на другие территории. Больше по этой причине в 2018 году, при Григории Полтавченко, власти Петербурга отказались от политики массового перевода промышленных предприятий за пределы городской черты. Вместо этого были разработаны меры поддержки собственников производств, которые предоставят свободные территории инновационным компаниям. Ведь у целого ряда предприятий за счет модернизации освобождались большие площади, которые им достаточно сложно было содержать, но можно было вовлечь в производственный или какой другой коммерческий оборот. В то же время было и сейчас есть большое количество инвесторов, инновационных компаний, которые не готовы строить собственное производство, но с удовольствием воспользовались бы имеющимися территориями и зданиями.
К тому же практика передислокации производств показала, что многие предприятия в процессе переезда так и не доехали до нового места прописки. Самый свежий пример 2021 года – предприятие «Севкабель», которое собиралось перебраться на территорию Кировского завода. При переезде оно обанкротилось, многочисленное оборудование затерялось, рабочие были уволены. По данным комитета по промышленной политике и инновациям, за время действия программы лишь около 50 предприятий благополучно переехали из центра города, около 150 предприятий просто закрылись в процессе такого переезда. Может быть, по этой причине на неопределенный срок был отложен переезд «Адмиралтейских верфей» в Кронштадт. Кстати, сейчас об этом уже никто не вспоминает. Большинство освобожденных территорий были отданы под жилищное строительство, создание бизнес-центров или креативных пространств.
Несколько вариантов переезда предприятий.
Опыт переезда предприятий позволил даже подвести некоторые итоги.
Итак, первый, самый радикальный – банкротство, перепрофилирование через банкротство или просто закрытие предприятия. Банкротство, закрытие может быть добровольное в силу ненужности какого-либо производства либо злоумышленное (как в случае с «Севкабелем»). В этом варианте нет даже никакого переезда. Предприятие просто закрывается, территория отдается под другие цели. Эта участь не миновала, например, завод им. Карла Маркса. В настоящий момент его территория частично занята офисными площадями, а самое предприятие закрылось. На освободившихся территориях выросли бизнес и коммерческие центры, а также недвижимость. Иногда территорию обанкротившегося предприятия продают на аукционе. Так, в прошлом году был продан комплекс зданий и участок обанкротившегося водочного завода «Ливиз» на Синопской набережной. Из успешных проектов точечного редевелопмента эксперты называют БЦ «Фидель» на базе «Александро-Невской мануфактуры», бизнес-центры «Сенатор» на территории Обойной фабрики и фабрики «Россиянка».
Второй вариант – это когда у предприятия есть две или больше локаций, и оно концентрирует собственное производство в одном месте, а остальные участки либо сдает в аренду, либо продает. Наглядный пример – завод «Светлана», который постепенно сконцентрировал свои производства в одном месте, а остальные территории либо сдает в аренду с целью получения средств для промышленного развития, либо продал под застройку жилья. Точно такая же ситуация с объединением ЛОМО, «Русские самоцветы». Они перепрофилировали под торговлю и офисы значительную часть своей недвижимости. «Русские самоцветы» даже построили жилой дом на бывшей фабричной земле на ул. Мира, а потом спроектировали и построили отель на втором освободившемся участке.
Одни из самых удачных примеров редевелопмента – «Красный треугольник», «Набережная Европы», технопарк в Горелово. Размышляют о выводе активов за пределы города также заводы им. Климова, «Компрессор», «Измерон». Но, к сожалению, эффект от переезда редко перекрывает стоимость перебазирования. Поэтому вывод заводов идет медленно. И нуждается в поддержке властей — на федеральном и городском уровнях, но это происходит сейчас редко.
Третий, самый распространенный вариант – это когда предприятие переезжает на новую площадку, а старую либо перепрофилирует либо продает. Так поступило, например, предприятие «Светоч», которое продало площадку на Петроградской стороне, а само перебазировалось на Петергофское шоссе. Часто в этом случае предприятие чувствует себя неплохо, поскольку улучшается его логистика и появляется новая производственная база. Переезд механического завода ГК «Конрад» с Витебского проспекта в Шушары был сопряжен с серьезной модернизацией. В создание новой площадки собственники вложили 40 млн евро, купили новое швейцарское оборудование. Мощность нового завода стала в 2 раза выше, чем у нынешнего. Он теперь производит до 500 тыс. радиаторов и конвекторов и до 100 башенных кранов в год. Собственники надеются окупить вложенное за 10 лет.
Объединение «Силовые машины» имеет несколько производственных площадок. На части из них продолжает развиваться производство, а для других ищет соинвесторов для перепрофилирования. В городе есть примеры перемещения части вынесенных предприятий обратно на свои же территории, переведенные когда-то в деловую зону. Причины разные —изменение экономической ситуации, рост числа заказов, новые возможности развития на старом месте и так далее. Так, например, в промзону вернулись «Алмаз-Антей», «Гидроприбор».
Самый свежий пример предстоящего перебазирования — питерское подразделение «Трансмашхолдинга» в Санкт-Петербурге, Октябрьский электровагоноремонтный завод, затеял масштабный переезд с улицы Седова в Колпино.
Переезд связан с необходимостью расширения производства, в том числе необходимого для выполнения потенциального госзаказа Петербурга на поставку 950 вагонов метро и более 1,2 тыс. трамваев и троллейбусов.
В какое конкретное место, пока неизвестно, но его переезд аналитики оценивают в $400 млн. По словам губернатора Петербурга Александра Беглова, между Смольным и «Трансмашхолдингом» имеются договорённости о расширении производства и открытии нового завода по выпуску всех видов городского электрического транспорта, в том числе электробусов.
Хороших проектов редевелопмента не хватает
Глава комитета по градостроительству и архитектуре Владимир Григорьев отметил, что при рассмотрении заявок предприятий на перебазирование будут учитываться перспективы развития производств при изменении зонирования территорий в Генплане. Закрытие одного производства в «сером поясе» вовсе не означает, что завтра на это место не придет другое: высокотехнологичное предприятие без санитарно-защитных зон— например, из фармкластера. Такая промышленность не обязательно должна располагаться на периферии. Она может размещаться и в центральных районах города, способствуя полицентрическому развитию и снижению маятниковой миграции. Такой подход может стать тенденцией — предприятия с меньшей перспективой развития в конкретной локации будут уходить, а их место займут другие.
Как отметил Владимир Григорьев, сейчас от инвесторов почему-то поступают предложения исключительно по строительству жилья. А вот идей по развитию больших территорий под общественно-социальные, деловые, производственные функции в последние годы практически нет. Поскольку в городе есть задел под жилищное строительство, искать под него новые территории пока оснований нет. Так что любые предложения по изменению функционального назначения земли под жилье тщательно проверяются. «Реализованные по утвержденным планировкам проекты, на мой взгляд, не в полной мере учитывают факторы комфортной среды — требования к зеленым насаждениям, рекреационным пространствам, спортивным объектам. Сегодня действуют иные требования и нормативы, и мы надеемся, новые проекты в этом отношении будут удачнее», — сказал главный архитектор.
ОЗА