Морской вокзал собираются переделать под четырехзвездный отель. В реконструкцию вложат не менее 3 млрд руб. Соглашение о работе над этим проектом подписали в прошлом году правительство Петербурга, пассажирский порт Санкт-Петербург «Морской фасад», компания «Азимут хотелс компани» и управляющая компания «Севкабель порт».
В Смольном не хотят отказываться от возможности принимать на Морском вокзале суда. Здание Морского вокзала построили в 1982 г., специалисты называют его памятником советской архитектуры, но под охраной КГИОП оно не находится.
В будущей гостинице должны обустроить 339 номеров, семь конференц-залов и медиацентр. Управлять отелем будет сеть Azimut hotels — сейчас в сеть входит 40 гостиниц, 31 в России, восемь в Европе, одна на Ближнем Востоке. В какой пропорции будут вкладывать деньги партнеры — еще не определено. Как рассказал председатель совета директоров группы компаний «Севкабель» Александр Вознесенский, сейчас город выбирает между двумя сценариями партнерства: ГЧП или создание совместного предприятия, которому передадут землю и здания в долгосрочную аренду.
В прошлом году «Севкабель порт» представил концепцию преобразования 1,25 км набережной Васильевского острова от причалов Балтийского завода до площади Морской славы, где и находится Морской вокзал. Концепцию назвали «Гавань 2.0». Общие затраты на весь проект его авторы оценили в 10 млрд руб. По их расчетам, «Гавань 2.0» сможет ежегодно привлекать до 7 млн посетителей.
Вознесенский говорит, что в эксплуатацию гостиница в здании Морского вокзала должна войти в конце 2023 г. или начале 2024 г. «Проектирование уже начали», — уточняет он.
Морской вокзал сохранит функции порта
В какой форме будут сотрудничать партнеры, пока еще не определено, пояснил председатель комитета по развитию туризма Петербурга Сергей Корнеев. По его словам, проблемной точкой в переговорах стал вопрос сохранения за Морским вокзалом функций порта. «Морской вокзал способен принимать суда трех и четырех звезд. Если причалы «Морского фасада» будут принимать большие суда, то лайнеры меньшего водоизмещения станут заходить на Морской вокзал», — сказал он.
В здании Морского вокзала сохранят таможню и пограничный пункт пропуска. Часть площадей собираются использовать под инфраструктуру будущей яхтенной марины – окончательное решение, поясняет Корнеев, примут после расчета финансовой модели. На территории в 14 000 кв. м рядом с Морским вокзалом планируется возвести новые здания и площадки для мероприятий.
Прилегающую территорию благоустроят. Площадь Морской Славы и Балтийский завод соединит пешеходная набережная. Реконструкцию вокзала проведут в рамках проекта реновации промышленных набережных западной части Васильевского острова «Гавань 2.0». Территорию площади Морской Славы вокруг здания Морвокзала планируется благоустроить и озеленить, там откроют пешеходные пассажи. Инвесторы проведут для этого архитектурный конкурс.
Авторы идеи также планируют провести реновацию на территории бывших промышленных набережных от площади Морской Славы до Балтийского завода. Там создадут единую пешеходную и рекреационную зону вдоль линии воды протяженностью 1,25 километра. Инвесторы вложат 7 миллиардов рублей в возведение 10 тысяч кв. метров новых площадей — там разместят деловые, культурные, событийные, гостиничные и образовательные проекты.
Решение юридических нюансов тормозит реализацию проекта
Однако, по последним данным, город до сих пор не согласовал схему и условия реализации проекта развития имущественного комплекса Морского вокзала. Инвестор планировал перезапустить в нём гостиницу. «Юридическая схема находится в стадии финализации и в скором времени будет подтверждена», — прокомментировали в «Азимут Хотелс Компани».
Соглашение о намерениях по этому проекту было подписано в июне прошлого года на Петербургском международном экономическом форуме между правительством города, АО «Пассажирский порт Санкт–Петербург “Морской фасад”», ООО «Азимут Хотелс Компани» и ООО «Управляющая компания Севкабель Порт». Источники сообщают, что в проекте также может принять участие АО «Корпорация развития Санкт–Петербурга», которое готово выполнить отдельные функции его юридического сопровождения.
Сроки окупаемости назывались в пределах 20 лет. На площадку инвестор планировал выйти весной 2022 года. «В настоящий момент AZIMUT работает над реализацией проекта по строительству четырёхзвёздочного отеля на 339 номеров и медиацентра. Начало работ по реконструкции здания Морского вокзала запланировано на весну 2022 года, ориентировочные сроки завершения — 2023–2024 годы, — сообщили в «Азимут Хотелс Компани».
Проект является актуальным для города, так как имущественный комплекс Морского вокзала требует существенных инвестиций в реновацию, сообщили в комитете по инвестициям. «В настоящее время идёт обсуждение организационно–правовой модели реализации проекта, стороны должны согласовать его технико–экономические параметры, распределить риски и договориться по всем существенным вопросам, включая достижение договорённостей с финансирующими организациями. Сроки реализации проекта во многом будут зависеть от финансового закрытия сделки», — уточнили в комитете.
«Сроки реализации зависят от многих факторов — прежде всего от задачи комплексной реализации проекта всей территории. Со своей стороны мы приложим все необходимые усилия для его скорейшего претворения в жизнь», — сообщили в «Азимут Хотелс Компани».
Юридические нюансы сделки сегодня не дают запустить проект. Изначально обсуждались различные варианты сотрудничества: концессия, государственно–частное партнёрство, аренда, создание специальной проектной компании (СПК) в форме общества с ограниченной ответственностью. В какой–то момент остановились на последнем варианте, решив, что вкладом в СПК АО «Морской фасад» будет недвижимость, а инвестора — средства на реализацию проекта. Однако в имущественном блоке такая схема вызвала критику, поскольку создавала риск «выбытия имущественного комплекса из собственности СПК» и в целом могла быть истолкована как нарушение федерального закона «О защите конкуренции».
Аренда для государства выглядит предпочтительнее
Предположительно сейчас идёт активное обсуждение возможности заключения договора аренды: какие именно помещения передавать инвестору и каким образом учесть его обязательства по их капитальному ремонту. Вопрос о полноценной реконструкции инвестором здания гостиницы также ещё окончательно не снят с рассмотрения.
«Вопрос использования недвижимого имущества, внесённого в уставный капитал акционерного общества, которое на 100% принадлежит государству, связан с целым рядом ограничений. Как правило, государство как собственник АО через механизмы корпоративного управления пытается жёстко контролировать юридическую судьбу переданной недвижимости. Причём любой вариант отчуждения недвижимости АО в пользу третьих лиц рассматривается как изначально нежелательный. А вот к вопросу аренды недвижимости, находящейся в собственности АО, государство относится гораздо легче, как к вполне разумному источнику доходов для АО. Поэтому, на мой взгляд, оптимальным вариантом развития гостиничного комплекса на территории Морского вокзала является передача его в аренду гостиничному оператору. Однако в договоре аренды имущества необходимо чётко и подробно прописать обязанности арендатора по содержанию гостиницы», — комментирует Дмитрий Егоров, партнёр, соучредитель компании «Экстра Юс», руководитель практики по недвижимости и корпоративному управлению.
Здание на площади Морской Славы входит в состав крупного проекта «Гавань 2.0» по развитию культурно–досугового, туристического и делового кластера. Вопрос о привлечении инвестиций в гостиничный комплекс Морского вокзала рассматривается очень давно. Различные варианты прорабатывались начиная с 2002 года, когда арендатором всего комплекса было ЗАО «Морской вокзал». На сегодняшний день большинство помещений комплекса находятся в собственности АО «Пассажирский порт Санкт–Петербург “Морской фасад”.
РАЗ