В Санкт-Петербурге в 2020 году ввели в эксплуатацию около 341 тысячи квадратных метров складов, что стало рекордным показателем за последние десять лет. По итогам первого квартала 2021 года в городе было введено 54,1 тыс. кв. м. качественной складской недвижимости, что в 4,5 раза превышает объём ввода за аналогичный период прошлого года, подсчитали в Knight Frank St. Petersburg.
Сегодня большая часть складов строится под конкретного заказчика и не выходит на рынок. Поэтому высокий спрос на складские помещения сохраняется, а дефицит свободного предложения открывает перспективы для нового строительства, говорят эксперты.
Значительное увеличение показателя связано с эффектом низкой базы и минимальным объёмом ввода складских помещений в прошлом году. При этом доля объектов, построенных для собственных нужд компаний, составила 95% от общего объёма ввода. Крупнейшим стал складской комплекс Fix Price, построенный на территории «PNK Парк Шушары-3», общей площадью 35,6 тыс. кв.м.
По прогнозам JLL, до конца года планируется ввод более 200 тыс. кв. м площадей, большая часть из которых уже сдана в аренду или строится для собственных нужд. По оценкам Knight Frank St. Petersburg, в структуре будущего спекулятивного складского предложения около 80% площадей уже заняты. Это подтверждает тенденцию последних лет, когда девелоперы не выводят объекты на рынок без якорного арендатора.
Арендуют складские помещения на стадии проекта
Тренд последних лет – это когда заказчик уже на стадии проектирования будущих складских помещений становится арендатором этих складов.
При этом он на правах первого имеет право вносить собственные коррективы в проект. «В 2021 года Петербург столкнулся с существенным недостатком складских площадей в действующих проектах. Постепенно растет количество предварительных договоров аренды на этапе строительства здания, а к вводу в эксплуатацию новые складские комплексы имеют высокий процент заполняемости», — говорит руководитель офиса компании JLL в Санкт-Петербурге Андрей Амосов. На конец июня 2021 года свободными оставались всего 78 тыс. кв. м. Освобождающиеся ликвидные помещения находят новых арендаторов довольно быстро.
По данным JLL, потребителями складских площадей в первом полугодии 2021 года стали ретейлеры и дистрибьюторы (58% занятых площадей), а также компании e-commerce (42%), которые столкнулись со значительным ростом объема заказов вследствие пандемии. Самой крупной сделкой за этот период стала аренда склада площадью 11 тыс. кв. м в Конной Лахте компанией «Сбер Еаптека».По итогам полугодия 2021 года суммарная площадь свободных складских помещений снизилась более чем в два раза в сравнении с декабрем 2020 года, отмечают в Knight Frank St. Petersburg.
Строить под конкретного заказчика
Ситуация с отсутствием на рынке свободных складов большой площади привела к развитию такого формата как built-to-suit (BTS), когда объект сразу строится под конкретного заказчика.
Ярким примером стала одна из крупнейших сделок на рынке — PNK Group построит для компании «Марвел-Логистики» складской комплекс площадью 51 тыс. кв. м.
В то же время популярность формата BTS означает, что свободные площади просто не выходят на рынок, а, значит, объем предложения фактически не пополняется. Дефицит доступных к аренде крупных складских помещений, отвечающих потребностям компаний в технологическом оснащении и высококачественных материалах строительства, поддерживает спрос в сегменте сделок по схеме BTS, комментируют в Colliers International.Доля сделок сегмента BTS в 2020 году приблизилась к 60%.
В случае с арендой не всего склада целиком также возможен вариант BTS. Если арендатор заключает договор на стадии проектирования, то подрядчик строит склад с учетом потребностей конкретного заказчика.
«Заключение договоров еще на этапе строительства складского комплекса — это один из современных трендов, свидетельствующих о дефиците качественного предложения складских помещений», — комментируют состояние рынка специалисты группы компаний «Мультимекс».
Хорошо забытое новое
Спрос на новые складские помещения формируется еще и за счет морального устаревания складских объектов, построенных в начале 2000-х.
По мнению экспертов, часть из них уже не соответствует требованиям времени и переходит в более низкий класс. Как отмечает президент группы компаний RENTA Артем Гудченко, в первую очередь реконцепция потребовалась торгово-развлекательным центрам, на очереди — офисные центры и склады. «Потребность в реновации вытекает и растущих требований потребителей и ужесточения конкуренции, — поясняет Артем Гудченко. — На этапе становления рынка, когда был высокий спрос, а инфраструктура была в лучшем случае советская, то брали все, что строили». Теперь у арендаторов запросы выше — это и автоматизация, и обеспечение безопасности, поэтому нужно либо строить новые склады, либо заниматься реновацией существующих.
Из-за дефицита складов ставки аренды на них растут
По прогнозам экспертов, к концу 2021 года рост ставок предложения может составить порядка 10%.
Он обусловлен двумя факторами: дефицитом предложения и увеличением стоимости строительства. «Произошёл рост цен на строительные материалы. Например, практически в два раза выросли цена на арматуру, значительно подросли цены и на другие материалы, все это является причиной удорожания строительства для девелоперов. Новые объекты будут вводиться по более высоким ставкам. А ввиду дефицита площадей средняя рыночная ставка уже поднимется в след за ставками на новые объекты», — полагает эксперт.
Как сообщили в IPG.Estate, ставки аренды на складские комплексы класса А сейчас находятся в диапазоне 530-580 руб. за кв. м, для класса В/В+ ставка составляет 420-460 руб. за кв. м. «Уже сейчас собственники небольших складских комплексов начинают поднимать ставки, поскольку чувствуют повышенный спрос к своим объектам. Купные игроки пока придерживают текущий рыночный уровень, но рост ставок неизбежен», — уверен руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости IPG.Estate Филипп Чайка.
Сегодня основную долю ввода составляют объекты, реализованные под заказ
Ключевыми клиентами, как и прежде, остаются торговые сети и логистические компании.
Крупнейший за последнее время введенный объект — распределительный центр на 70 тыс. кв. м. торговой сети «Лента» в индустриальном парке «М10» на территории Тосненского района Ленинградской области, построенный компанией «Ориентир».
Также на территории индустриального парка «PNK Парк Софийская КАД» в эксплуатацию был введен складской корпус логистической компании Maersk (27 тыс. кв. м), на площадке комплекса «RAUM Бугры» разместился немецкий производитель тормозных систем для железнодорожного транспорта Knorr-Bremse (15 тыс. кв. м). Еще один объект был построен по схеме built-to-suit в «PNK Парк Софийская КАД» для «Марвел-Логистика» (62 тыс. кв. м) для последующей сдачи в аренду клиентам компании. Один из ключевых спекулятивных объектов, пополнивших предложение Санкт-Петербурга, — новый корпус в составе логопарка «Осиновая Роща» (57 тыс. кв. м).
При этом, как подчеркивают в Сolliers International, новые объекты к моменту ввода в эксплуатацию практически полностью заполнены. Дефицит складов в последние годы привел к росту числа предварительных договоров аренды в строящихся объектах. Например, компания «Эксклюзив», работающая на рынке ответственного хранения, арендовала мультитемпературный склад на 37 тыс. кв. м, в строящемся индустриальном парке «Русич-Шушары», а маркетплейс Ozon на этапе строительства арендовал 29 тыс. кв. м в комплексе «Марвел-Логистика» в составе «PNK Парк Софийская КАД» с возможностью расширения.
По оценкам экспертов, в 2021 году будет введено в эксплуатацию в общей сложности 347,4 тысячи квадратных метров складских объектов. Из них наиболее крупными станут распредцентр для ТЦ «Лента» (70 тысяч квадратных метров), склад индустриального парка «Русич – Шушары», логопарк «Осиновая Роща» с дополнительной складской инфраструктурой (25 тысяч квадратных метров).
РАЗ