2020 год стал очень необычным и в связи с этим очень интересным для анализа функционирования и достижений во всех сферах экономики. Интересным является и рынок офисной недвижимости. По итогам 2020 года с офисами не произошло больших катаклизмов. Рынок офисной недвижимости продемонстрировал хорошую устойчивость к кризисным явлениям.
В настоящий момент времени в Петербурге насчитывается – 3,74 млн кв.м офисной недвижимости, в эксплуатацию за год введено только 138 000 кв.м. Сделок о сдачи в аренду на 15% меньше по сравнению с двумя предыдущим годами. Средняя ставка аренды практически не изменилась – 1220 руб./кв.м в месяц. То есть прогнозы апреля прошлого года, что всё рухнет, не оправдались.
В 2020 году в эксплуатацию было сдано 6 объектов, общей площадью 54 тыс. кв.м. Заполняемость новых объектов в конце 2020 года составляла 46%, в июне 2021 года заполняемость составила уже 65%, а поотдельные объекты заполнены на 80 и более %%.
Пандемия, прежде всего, ударила по среднему и малому бизнесу, многие представители которого в последние годы переехали в бизнес-центры класса В и В+. Но теперь из-за оптимизации расходов многие из этих компаний возвращаются в офисы класса C. Бизнес-центры класса C это очень перспективная ниша для редевелопмента и создания новых креативных и более качественных форматов. Этот тренд будет только усиливаться. Таких объектов в городе предостаточно, именно они будут оказывать серьёзное влияние на рынок в перспективе ближайших трёх-пяти лет.
За время пандемии средние показатели по вакансии составляют 8-10%. По заполняемости заметнее всего просели бизнес-центры класса В+.Там вакансия подросла до 12%.
Класс C охватывает порядка 1,97 млн. кв.м недвижимости. Уровень вакансии составляет только 7,2%. Поэтому объекты категории С с рынка не исчезнути будут все также востребованы.
В период действующих ограничений из-за эпидемии многие собственники строящихся в Санкт-Петербурге бизнес-центров приняли решение о переносе ввода объектов в эксплуатацию на более поздний срок. Данные меры позволили увеличить скорость заполняемости офисных помещений введенных в эксплуатацию годом ранее. Скоростьс которой арендуются сданные в последнею очередь бизнес-центры может говорить о востребованности и готовящихся к сдаче объектов. В 2020 году много было разговоров про удаленную работу как тренд будущего, часть компаний практикует «удаленку» до настоящего времени, но бизнес-центры не опустели. Как показала практика, далеко не все предприятия могут работать в дистанционном режиме, бухгалтерия однозначно остаётся в офисе, и живое общение в коллективе по-прежнему необходимо. Вряд ли удалённый формат каким-то коренным образом повлияет на занимаемые объёмы офисной недвижимости в нашем городе.
Таким образом, без каких либо скидок к июню 2021 году было арендовано более 10 тыс. кв. м, что свидетельствует о восстановлении спроса и перспективности этого сегмента рынка недвижимости.
Что ждать от 2021 года.
В первом полугодии 2021 года в городе был введен всего один объект, предназначенный для сдачи в аренду площадью всего 1,5 тыс. кв. м.
Во второй половине 2021 года ожидается сдача сразу восьми бизнес-центров, в том числе 3 бизнес-центров класса А и пять – класса B. Среди готовящихся к сдаче объектов это два крупных объекта холдинга «Адамант»:
- БЦ «Каскад 4» у метро «Ладожская» (44 400 кв.м);
- БЦ на Черниговской, 8 (39 400 кв.м).
По мнению экспертов арендаторы офисной недвижимости заинтересованы в первую очередь в готовых офисах площадью 300-500 кв.м в современных зданиях с хорошей инженерией. Большая площадь помещений продиктована последствиями введенных ограничений из-за пандемии.
В 2020 году положительную динамику по спросу продемонстрировали – коворкинги.Их развитие началось ещё несколько лет назад. В 2020-м этот тренд только усилился. Готовые рабочие места в офисах с хорошей отделкой и всем необходимым набором услуг всегда очень востребованы в кризисные моменты.
Эксперты считают коворкинг очень перспективным сегментом рынка офисной недвижимости.
По данным JLL на конец июня 2021 года, в Санкт-Петербурге действует 46 гибких офисных пространств общей площадью 35,4 тыс. кв. м, или 5,4 тыс. рабочих мест. В первом полугодии 2021 года открылось 11 проектов на 1,5 тыс. рабочих мест площадью более 7,4 тыс. кв. м. Крупнейшие из них — «Практик» на Гороховой (796 рабочих мест) и Buffer на Металлистов (200 рабочих мест). Во втором полугодии 2021 года запланировано открытие 17 проектов на 2,8 тыс. рабочих мест площадью 16,9 тыс. кв. м. в том числе в течение лета запустят несколько коворкингов в уже функционирующих бизнес – центрах: в БЦ Renaissance Hall на Владимирском проспекте откроется CASE площадью 1,2 тыс. кв. м на 220 рабочих мест (совместный проект консалтинговой компании IPG.Estate с турецким девелопером Renaissance Development), а также на август запланировано открытие в БЦ «Буревестник» на Малоохтинском проспекте самого крупного коворкинга сети «Практик» общей площадью 3,3 тыс. кв. м на 668 рабочих мест.
Ресурс www.rbc.ru приводит комментарий руководителя отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Санкт-Петербурге Регины Волошенко: «Для бизнес-центра с большим якорным арендатором наличие коворкинга является выигрышным: например, он дает возможность обеспечить рабочими местами временных (проектных) сотрудников, не увеличивая при этом площадь классического офиса. Помимо этого, арендаторы офисов могут на почасовой основе взять в коворкинге переговорные комнаты — то, что обычно не может предложить классический бизнес-центр». По ее словам, прямой конкуренции за клиентов между этими форматами нет, они имеют разный подход и политику: так, если классические офисы нацелены на долгосрочную аренду, то коворкинги привлекают именно своей гибкостью — возможностью заключить договор на короткий срок.
По мнению экспертов наличие качественного коворкинга в пуле арендаторов бизнес-центра повышает инвестиционную привлекательность объекта.
Основной спрос на коворкинг формируют малый и средний бизнес, это компании численностью от 5 до 15 человек. По данным IPG.Estate, предложение со стороны бизнес-центров для таких арендаторов минимально, особенно в объектах класса А или В+. «Коворкинг в таком варианте является компромиссным решением, который предлагает малому и среднему бизнесу рабочие места в качественных объектах с возможностью расширяться сначала в рамках проектов, а при необходимости уходить в классическую аренду», — полагает руководителя отдела офисной недвижимости IPG.Estate Вероника Чаканова.
На настоящий момент времени доля коворкингов в нашем городе составляет 1% от всего рынка офисной недвижимости. Отталкиваясь от зарубежного опыта емкость данного рынка в среднем составляет 10 %. Таким образом можно сделать вывод, что в ближайшие несколько лет спрос на коворкинги будет только расти.
Еще одним трендом развития офисной недвижимости в Санкт-Петербурге в посткризисный период эксперты называют реновацию устаревших офисных центров. По оценкам «МТЛ. Управление недвижимостью», среди офисных центров, построенных в конце 90х и нулевые, морально и физически устарело 85–90%. Впрочем, как говорят эксперты, в это число преимущественно входят бизнес-центры невысокого класса.
Причем для запуска бизнес-центра в современных реалиях потребуется не просто ремонт фасада, а качественная реновация с дорогой инженерией.
Как говорят эксперты, в первую очередь стоит обращать внимание на модернизацию инженерных систем: кондиционирования, вентиляции, отопления. Люди проводят в офисе большую часть дня, и микроклимат в помещении напрямую влияет на их работоспособность и продуктивность.
Также важно повышение энергоэффективности объекта и его экологичности — это вопросы экономии на ежемесячном обслуживании. В тренде сейчас создание рекреационных зон и внедрение технологий, повышающих комфорт обитателей бизнес-центров, отмечают участники рынка.
РМС